Wypowiedzenie umowy najmu

Od wielu lat wynajem rzeczy jest jedną z popularnych form inwestycji i stałego zarobku. Wynajem jako sposób zarobku kojarzy nam się głównie z nieruchomościami jednak możliwości jest znacznie więcej. Na rynku można spotkać wiele ofert najmu samochodów, sprzętu budowlanego, sprzętu na eventy, jachtów, kamperów i wiele więcej.

Niekiedy jednak, wynajmujący może spotkać się z nieuczciwymi najemcami, którzy np. nie płacą czynszu albo korzystają z rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem co grozi jej zniszczeniem. Dlatego też, aby uchronić się przed ewentualnymi negatywnymi skutkami wynajęcia naszej własności osobie trzeciej warto sporządzić profesjonalną umowę najmu. Wyznaczenie czasu trwania umowy będzie miało kluczowe znaczenie dla możliwości wypowiedzenia umowy najmu.

Czym jest umowa najmu?

W umowie najmu wynajmujący (właściciel rzeczy) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. samochód czy lokal) do korzystania przez określony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia umowy najmu dochodzi zatem, gdy strony określą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za korzystanie z przedmiotu najmu. Czynsz co do zasady jest określony w pieniądzu, ale dozwolone są również świadczenia innego rodzaju. Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu w umówionym terminie, a w przypadku gdy termin płatności nie został określony w umowie – do płatności z góry. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Określenie czasu najmu rzeczy ma istotne konsekwencje w zakresie możliwości wypowiedzenia takiej umowy przez którąkolwiek ze stron.

Forma umowy najmu

Umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej lub ustnej). Przepisy prawne jedynie dla umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok przewidują konieczność zawarcia takiej umowy w formie pisemnej. Niemniej jednak, sporządzenie umowy w formie pisemnej bez względu na jej przedmiot i okres trwania najmu jest w Twoim interesie. Dokument, w którym dokładnie zostaną spisane prawa i obowiązki stron umowy (wynajmującego i najemcy), pozwoli uniknąć sytuacji spornych.

Wypowiedzenie umowy najmu nieoznaczony

Wielu wynajmujących sporządzając samodzielnie umowy najmu nie zważa na konsekwencje określenia czasu najmu. Jak powyżej zostało wspomniane, umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów określonych w umowie lub w przypadku braku ich określenia z zachowaniem terminów ustawowych. Długość wskazanych ustawowych terminów wypowiedzenia najmu zależy od tego w jakich odstępach czasu płatny jest czynsz. Jeżeli te okresy są dłuższe niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. W przypadku czynszu miesięcznego – można wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Na trzy dni naprzód można wypowiedzieć najem gdy czynsz jest płatny w krótszych okresach niż miesiąc. Na jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę, na treść art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.” Zgodnie z poglądami doktryny i orzecznictwa przepisy Kodeksu cywilnego w istotny sposób ograniczają możliwość wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony. Wymagane jest, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest zatem dopuszczalne. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne.

Przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Istotą zawarcia umowy na określony czas jest bowiem chęć zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Wynajmujący, może przewidzieć dochody jakie uzyska z czynszu w czasie trwania umowy i może uwzględnić je w budżecie. Najemca natomiast chce mieć pewność, że w czasie trwania umowy będzie mógł korzystać z rzeczy w sposób niezakłócony. Jako przykład można tutaj podać wypożyczenie kampera na zaplanowaną wycieczkę po Europie.

Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. Ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.

W umowach najmu, które funkcjonują w obrocie często można znaleźć postanowienia niezgodne z regulacjami prawa. Przykład: „najemca może wypowiedzieć najem zachowując 2-miesięczny okres wypowiedzenia”. Takie postanowienie umowy, w zasadzie jako sprzeczne z przepisami Kodeksu cywilnego powinno zostać uznane za nieważne. Postanowienie w umowie powinno wskazywać przypadki kiedy możliwe jest skorzystanie z tego uprawnienia (np. nagła choroba, konieczność wyjazdu za granicę).

Podsumowując, swobodne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść zawartej umowy najmu oraz przepisów prawnych. Oznacza to, że umowę najmu można wypowiedzieć jedynie w sytuacjach (wypadkach), które zostały określone w umowie najmu i co do zasady stanowią istotną lub trwałą zmianę w rzeczywistości, która nie pozwala na kontynuowanie umowy. Dlatego też, niezwykle istotne przy zawieraniu umowy najmu na czas określony jest precyzyjne i konkretne wyliczenie w umowie wypadków, które dopuszczają możliwość jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron. W ostateczności strony mogą również rozwiązać umowę za porozumieniem stron, wtedy to strony zgadzają się na rozwiązanie umowy z pominięciem terminów umownych i ustawowych.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia

Kodeks cywilny przewiduje również przypadki w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. W zależności od sytuacji takie uprawnienie przysługuje najemcy lub wynajmującemu.

Wady przedmiotu najmu

W przypadku jeżeli wynajęta rzecz posiada wady, które ograniczają jej wartość użytkową, najemca może żądać odpowiedniej obniżki czynszu za czas trwania wad. Dalej idące uprawnienie przysługuje najemcy jeżeli wady są takiego kalibru, że uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy. Dotyczy to też przypadku gdy takie wady powstały później, a wynajmujący pomimo ich zgłoszenia, nie usunął ich albo wady nie da się usunąć. W takim przypadku najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia czyli ze skutkiem natychmiastowym.

Niewłaściwe używanie rzeczy przez najemcę

W tym zakresie trzeba najpierw zaznaczyć, że najemca nie może dokonywać zmian w rzeczy sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wyjątek stanowi sytuacja gdy wynajmujący udzielił takiej zgody. W przypadku naruszenia tej zasady, albo jeśli najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że stwarza zagrożenie jej uszkodzenia lub utraty wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca nie płaci czynszu

Kolejny przypadek gdy wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia to zaległości w zapłacie czynszu przez najemcę. Kodeks cywilny przyznaje takie uprawnienie wynajmującemu gdy zaległości najemcy przekraczają dwa pełne okresy płatności.

*****

Wskazane tutaj aspekty prawne najmu mają charakter ogólny. Co do zasady stosuje się je do wszystkich rzeczy. Dalej idące regulacje prawne dotyczą najmu lokalu. Kodeks cywilny poświęca najmowi lokalu osobny rozdział, który uzupełnia i doprecyzowuje ogólne zasady najmu. Dodatkowe zasady zostały zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z uwagi na obszerność tematu, informacje dotyczące najmu lokalu zostaną zawarte w osobnym artykule.

Zapraszamy do kontaktu jeżeli potrzebujesz:

• sporządzenia profesjonalnej umowy najmu, która zabezpieczy Twoje interesy.
• analizy umowy najmu którą zamierzasz podpisać albo którą już zawarłeś ale pojawił się spór co do jej interpretacji.
• przeprowadzić windykację prawną w zakresie zapłaty czynszu, zwrotu przedmiotu najmu lub odszkodowania za uszkodzenie rzeczy.