Współwłasność rzeczy

Czym jest współwłasność?

W stosunkach cywilnoprawnych bardzo często można napotkać zjawisko współwłasności rzeczy, takich jak np. grunty, budynki czy samochody. Jednak czym właściwie jest współwłasność? Jest to szczególna forma prawa własności, polegająca na tym, że jedna rzecz może stanowić jednoczesną własność kilku osób. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Zgodnie z wyżej wymienionym artykułem przedmiotem współwłasności może być wyłącznie rzecz (ruchoma lub nieruchoma). Rzeczą, która podlega współwłasności nie może być natomiast chociażby najem, gdyż w tym przypadku mamy do czynienia ze współnajmem, który regulowany jest innymi przepisami prawnymi.

Cechy współwłasności

Współwłasność posiada 3 podstawowe cechy jakimi są:

Jedność przedmiotu współwłasności

Przedmiotem współwłasności może być jedna rzecz (ruchomość, nieruchomość), a nie grupa różnych rzeczy. Współwłasność może jednak obejmować rzecz wraz z jej częściami składowymi np. działka wraz z budynkami gospodarczymi.

Wielość podmiotów prawa współwłasności

Prawo do współposiadania danej rzeczy przysługuje co najmniej dwóm osobom. W przypadku wygaśnięcia współwłasności, prawo współwłasności zamienia się w prawo własności.

Niepodzielność wspólnego prawa

Oznacza ona, że żaden ze współwłaściciela nie ma wyłącznego prawa do przedmiotu współwłasności. Wszyscy współwłaściciele są uprawnieni do wykonywania wszystkich uprawnień wynikających z przysługującego im prawa.

Udział we współwłasności

Udział we współwłasności to krąg uprawnień właścicieli wobec przedmiotu współwłasności. Może się błędnie wydawać, iż w przypadku, gdy współwłaściciele danej rzeczy np. domu, mają w nim po ½ udziałów, to każdy z nich może korzystać z tej nieruchomości tylko w połowie. W rzeczywistości jednak każdy ze współwłaścicieli może korzystać z niej w całości. Reguluje to art. 206 Kodeksu cywilnego,

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce, zwykle współwłaściciele osobiście porozumiewają się co do tego, w jakim zakresie i w jaki sposób będą korzystać z rzeczy wspólnej.

Wielkości udziałów współwłaścicieli w głównej mierze wynikają z okoliczności w jakich współwłasność została zawarta. Gdy współwłasność powstała w wyniku zawarcia umowy (sprzedaży lub darowizny), wielkość udziałów poszczególnych właścicieli może wynikać z treści tejże umowy. Natomiast w przypadku powstania współwłasności w wyniku orzeczenia sądowego, to sąd ustanawia wielkość udziałów poszczególnych podmiotów współwłasności.

W przypadkach, w których nie sposób ustalić wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli, zgodnie z Kodeksem cywilnym, domniemywa się, iż udziały każdego z podmiotów współwłasności są równe. Ponadto, każdy właściciel rzeczy wspólnej, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli.

Obowiązki współwłaścicieli

Podstawowym obowiązkiem współwłaściciela przedmiotu współwłasności, jest współdziałanie z innymi właścicielami w zarządzie rzeczą wspólną. Współwłaściciel musi więc dokonywać lub umożliwić dokonywanie wszelkich czynności faktycznych lub prawnych związanych z utrzymaniem, gospodarowaniem i rozporządzaniem przedmiotem współwłasności. Ponadto współwłaściciel musi podejmować lojalne działania wobec przyjętego systemu zarządu (umownego lub ustawowego), a niewykonywanie tego obowiązku może wiązać się z odpowiedzialnością odszkodowawczą względem innych współwłaścicieli.

Kolejnym z obowiązków, który dotyczy każdego ze współwłaścicieli jest pokrywanie wydatków na rzecz wspólną. Zarówno takich, które dotyczą bezpośrednio utrzymania rzeczy, jak i tych, dotyczących np. wynagrodzenia dla zewnętrznego podmiotu zarządzającego przedmiotem współwłasności, jeśli taki został powołany. Wydatki te powinny być dzielone między współwłaścicieli zgodnie z wielkością ich udziałów. Powyższa zasada może jednak zostać zmieniona przez współwłaścicieli w drodze umowy.

Prawidłowy zarząd rzeczą wspólną

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do współdziałania w zarządzie przedmiotem współwłasności. Do czynności, które podejmuje zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda każdego ze współwłaścicieli lub większości współwłaścicieli. W przypadku braku zgody do jakiejś czynności faktycznej bądź prawnej, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego upoważnienia do wykonania określonej czynności. Czynności prawne dokonane bez zgody większości współwłaścicieli oraz bez upoważnienia sądowego należy uznać za nieważne. W kontekście uzyskiwania zgody większości współwłaścicieli, mowa jest o większości udziałowej, a nie większości osobowej.

Przekroczenie zwykłego zarządu

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak np. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku otrzymania takiej zgody, podmioty współwłasności, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może żądać od sądu wyznaczenia jednego zarządcy przedmiotu współwłasności. Takie żądanie wnoszone jest do sądu zwykle w przypadku, gdy w istotnych sprawach dotyczących rzeczy wspólnej i zwykłego zarządu, nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli lub jeżeli przez część współwłaścicieli naruszane są zasady prawidłowego zarządu.

Czynności zachowawcze

Każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do dochodzenia wszelkich roszczeń oraz do wykonywania czynności, zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Mowa tu o czynnościach, które nie dotyczą prawidłowego gospodarowania przedmiotem współwłasności. Służą one jednak zachowawczej ochronie wspólnego prawa wszystkich podmiotów współwłasności.

Rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami

Jak współwłaściciele powinni rozliczać między sobą korzyści i ciężary z tytułu wspólnego posiadania przedmiotu współwłasności? Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą ciężary związane z przedmiotem współwłasności. Zasada ta zmienia się w przypadku, gdy współwłaściciele umownie uregulują sposób wzajemnych rozliczeń lub zawrą umowę quaod usum (umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania).

Rozliczenia korzyści

W przypadku gdy rzecz będąca przedmiotem współwłasności jest wynajmowana bądź dzierżawiona przez jednego lub niektórych właścicieli, powinni oni stosownie do wielkości udziałów dzielić się uzyskiwanymi z tego tytułu pożytkami w postaci czynszu. Natomiast jeżeli jeden bądź kilku współwłaścicieli korzysta z przedmiotu współwłasności z wyłączeniem pozostałych jej podmiotów, oszczędzają tym samym na wydatkach, które powinni ponieść z tytułu najmu lub dzierżawy. W ten sposób odnoszą korzyści, które również podlegają obowiązkowi rozliczania się z innymi współwłaścicielami, niekorzystającymi z przedmiotu współwłasności. W tej sytuacji każdy z podmiotów współwłasności, który nie korzysta z rzeczy wspólnej może domagać się od współwłaścicieli zajmujących nieruchomość zapłaty mniej więcej połowy wysokości czynszu, który mogłaby przynosić po jej wynajęciu.

Rozliczenia ciężarów

Wyżej wspomniana zasada dotycząca rozliczenia ciężarów ma pełne zastosowanie gdy wspólne posiadanie całej rzeczy objętej współwłasnością i korzystanie z niej rzeczywiście zachodzi. W przeciwnym razie wydatki eksploatacyjne obciążają tego ze współwłaścicieli, który z nieruchomości faktycznie korzysta (tak Sąd Najwyższy m. in w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 roku wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 80/79). To bowiem ten ze współwłaścicieli wydatki te generuje i są one czynione w jego interesie.

Podsumowanie

Podsumowując, współwłasność to szczególny rodzaj prawa własności w której jedna rzecz stanowi własność wielu osób. Najważniejsze kwestie dotyczące tego prawa regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a te uzupełnione przez orzecznictwo pozwalają ściśle zrozumieć to skomplikowane zagadnienie. Posiadanie udziałów we współwłasności wiąże się bowiem zarówno z prawami jak i obowiązkami ciążącymi na współwłaścicielach.

Jeżeli napotykasz trudności lub potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w kwestiach związanych z współwłasnością, nasza kancelaria adwokacka jest gotowa pomóc. Nasz zespół doświadczonych adwokatów specjalizuje się w prawie majątkowym i podejmie się rozwiązania wszelkich problemów związanych z współwłasnością. Skorzystaj z naszych usług, aby skutecznie chronić swoje prawa i zminimalizować ewentualne konflikty. Zadzwoń do nas już dziś i zainicjuj proces skutecznego zarządzania wspólnym majątkiem.