Najem instytucjonalny z dojściem do własności

Przedmiotem takiej umowy jest lokal mieszkalny dla którego została założona księga wieczysta. Wynajmujący (właściciel lokalu) to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera zobowiązanie Najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Z kolei Wynajmujący zobowiązuje się do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Umowa zawierana jest na czas oznaczony. Istotą tej umowy nabycie mieszkania przez Najemcę po spłacie jego wartości w ratach. Dlatego też, Najemca płaci nie tylko czynsz i opłaty za media ale także spłaca cenę mieszkania w ratach, których wysokość określa umowa.

Czym jest najem instytucjonalny z dojściem do własności?

W 2018 roku do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzono artykuły 19k–19s, które wprowadziły nową formę najmu – najem instytucjonalny z dojściem do własności. Ustawodawca argumentował, że wprowadzenie tej instytucji jest konieczne, aby pomóc osobom, które nie spełniają kryteriów dochodowych do ubiegania się o najem lokalu komunalnego i jednocześnie nie mają zdolności kredytowej na zakup mieszkania. Najem instytucjonalny z dojściem do własności bazuje na regulacjach najmu instytucjonalnego, ale zawiera istotne różnice. Podstawową, a zarazem kluczową różnicą między tymi dwoma rodzajami najmu jest to, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest jednocześnie umową zobowiązującą najemcę i wynajmującego do zawarcia umowy przenoszącej na najemcę własność wynajmowanego lokalu po zapłacie przez tego ostatniego ceny nabycia lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności mogą zawierać jedynie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali (osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej). Aby taka umowa była uznana za najem instytucjonalny z dojściem do własności, musi zawierać zobowiązanie wynajmującego do przekazania własności lokalu po zapłaceniu ustalonej ceny oraz określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność mieszkania. Najemca płaci wynajmującemu standardowy czynsz za najem oraz raty, które stanowią częściową spłatę ceny za lokal.

Przedmiotem umowy może być jedynie istniejący, wyodrębniony lokal z założoną księgą wieczystą, co ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy, który wpłaca część czynszu na poczet przyszłego wykupu lokalu.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest zawierana na czas oznaczony. Ustawodawca wyłączył stosowanie art. 661 § 1 k.c., który stanowi, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat staje się po upływie tego okresu najmem na czas nieoznaczony. Oznacza to, że nawet jeśli umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zostanie zawarta lub przedłużona na okres dłuższy niż 10 lat, nadal pozostanie umową na czas oznaczony i nie przekształci się w umowę na czas nieoznaczony.

Forma umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

W celu zabezpieczenie interesów najemcy umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego. Zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu, wymagające zachowania formy aktu notarialnego, stanowi prawnie wiążącą czynność, która umożliwia najemcy domaganie się przeniesienia własności nieruchomości. Dzięki temu Najemca będzie mógł prawnie żądać od wynajmującego złożenia stosownego oświadczenia woli o przeniesieniu własności lokalu. Brak dochowania formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością umowy. W literaturze podkreśla się jednak, że możliwe jest przyjęcie częściowej nieważności takiej umowy w zakresie, w jakim zobowiązuje strony do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości za zapłatą ceny, ale pozostawałaby ważna w zakresie dotyczącym samego stosunku najmu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Jednym z obligatoryjnych elementów umowy jest oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.), oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do najmu lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Przedmiotowa regulacja jest analogiczna, jak ta dotycząca najmu instytucjonalnego „typu podstawowego”. Jedyna różnica polega na tym, że w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu powinno być zawarte w treści umowy najmu, podczas gdy przy najmie instytucjonalnym „typu podstawowego” ustawa nie przewiduje takiego wymagania.

Kaucja.

Wynajmujący ma prawo do żądania kaucji, która zabezpieczy pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja ta nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego.

Właściciel ma prawo do potrącenia z kaucji zaległości czynszowych najemcy, bez konieczności wypowiadania mu umowy najmu. Wynajmujący nie może potrącić z kaucji raty ceny sprzedaży, gdy najemca popada w opóźnienie z płatnością raty, a jedynie płatności z tytułu najmu (czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela, innych opłat, jeżeli są określone w umowie), chyba że strony dopuszczą taką możliwość wprost w zawartej umowie.

W przypadku gdy wynajmujący zaspokoił swoje wierzytelności względem najemcy z całości lub części wpłaconej przez najemcę kaucji, najemca ma obowiązek jej uzupełnienia do pełnej wysokości w terminie określonym w umowie, a jeżeli taki termin nie został tam określony, wynajmujący powinien go wskazać w piśmie przesłanym najemcy.

Czy prawa z umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności przechodzą na spadkobierców?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego art. 691. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. § 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. § 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. § 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały. § 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Zgodnie natomiast z przepisami dotyczącymi spadkobrania prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Biorąc pod uwagę powyższe prawa i obowiązki dotyczące przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny sprzedaży wchodzą do spadku po najemcy na zasadach ogólnych oraz osoba spełniająca przesłanki z art. 691 § 1–2 k.c. wstępuje w stosunek najmu po zmarłym najemcy; najem instytucjonalny z dojściem do własności jest bowiem zawsze najmem lokalu mieszkalnego. Długi związane ze stosunkiem najmu, np. zaległości w uiszczaniu czynszu i innych opłat, powstałe za życia poprzedniego najemcy, podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Obowiązki związane z najmem, które spadają na osobę przejmującą umowę najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c., obejmują między innymi obowiązek płacenia czynszu oraz innych opłat wynikających z umowy, począwszy od momentu przystąpienia do umowy najmu.

Wynagrodzenie notariusza.

Wysokość wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności została ustalona w wysokości nie większej niż 1/5 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest ono więc wyższe niż w przypadku najmu instytucjonalnego bez dojścia do własności.

Rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Podobnie jak w przypadku innych umów zawartych na czas oznaczony, tak i w tym przypadku żadna ze stron nie może „się rozmyślić” i zerwać umowy.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli:

1) wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników,

2) wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem – po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie tych wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu.

Dodatkowo, Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej.

Oprócz tego, Strony mogą przewidzieć w umowie dodatkowe przyczyny wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, zarówno przez wynajmującego, jak i przez najemcę. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest zawsze umową zawartą na czas oznaczony, zatem stosuje się do niej art. 673 § 3 k.c. (Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.)

Co z kwotami wpłaconymi do czasu rozwiązania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?

W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu.

Kwota zwracanej najemcy lub jego spadkobiercom części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż kwota faktycznie wpłacona przez najemcę, po potrąceniu opłat, o których mowa powyżej.

W takim przypadku zwrot części ceny zakupu lokalu mieszkalnego następuje w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia tego lokalu. Kwota zwracanej części ceny zakupu lokalu mieszkalnego stanowi sumę kwot wpłaconych w każdym roku kalendarzowym obowiązywania umowy, obliczonych według wzoru wskazanego w ustawie.

*****

Zachęcam do skorzystania z pomocy Kancelarii w zakresie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Skontaktowanie się z profesjonalistą pomoże Państwu w pełnym zrozumieniu złożonych kwestii prawnych i procedur związanych z tym rodzajem umowy najmu. To kluczowe, aby zapewnić sobie pełne zabezpieczenie prawne i przejrzystość w trakcie całego procesu. Ekspertyza adwokata pomoże Państwu w osiągnięciu celów związanych z najmem instytucjonalnym z dojściem do własności.