Najem i prawo mieszkaniowe

Zapewnienie dachu nad głową to jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Wobec wysokich cen nieruchomości oraz kredytów nie każdy może sobie pozwolić na własny dom czy mieszkanie. Dla innych, ze względu na częstą zmianę miejsca zamieszkania nie jest to konieczne. W takich przypadkach dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zastosowanie znajdzie najem lokalu mieszkalnego. W przypadku przedsiębiorców powszechny jest natomiast najem lokalu użytkowego. Podstawowe prawa i obowiązki, zarówno wynajmującego jak i najemcy reguluje ustawa Kodeks cywilny. Prawo mieszkaniowe to dziedzina w której mamy duże doświadczenie. Świadczymy pomoc prawną zarówno dla Wynajmujących jak i dla Najemców.

Rodzaje najmu

Zgłębiając temat najmu mieszkań możemy odnaleźć kilka rodzajów najmu. Najbardziej powszechny najem tradycyjny jest uregulowany w Kodeksie Cywilnym. Najem okazjonalny pojawił się w porządku prawnym kilkanaście lat temu. Został wprowadzony ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy tej samej ustawy regulują także najem instytucjonalny lokalu, który występuje w 2 wariantach.

Najważniejsze regulacje w zakresie najmu lokalu mieszkalnego znajdziemy w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W pozostałym zakresie stosunek zobowiązaniowy pomiędzy najemcą a wynajmującym reguluje umowa najmu, która najczęściej zawierana jest na okres roku albo dłużej. Warto pamiętać, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, najemca może wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Jeśli zatem umowa milczy co do możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę, to co do zasady nie można jej wypowiedzieć przed terminem.

Najem tradycyjny

Podstawowe przepisy prawne regulujące najem, zarówno rzeczy jak i nieruchomości znajdują się w Kodeksie cywilnym. Przy tym zostały one podzielone na dwie części. Przepisy ogólne w rozdziale I wprowadzają samą definicję najmu oraz główne prawa i obowiązki stron umowy najmu. Rozdział II doprecyzowuje regulacje w zakresie najmu lokalu.

Wynajmujący (najczęściej właściciel nieruchomości) oddaje Najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca zobowiązany jest płacić czynsz. Czas najmu może być oznaczony lub nieoznaczony. Warto pamiętać, że w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony nie można jej wypowiedzieć bez przyczyny. Zgodnie z przepisami, strony umowy mogą wypowiedzieć ją tylko w przypadkach określonych w umowie lub obowiązujących przepisach prawa.

Chociaż nie jest to wymagane to dla bezpieczeństwa obu stron umowa najmu powinna być zawarta w formie pisemnej. Czas trwania umowy, wysokość czynszu, sposób rozliczania mediów, przyczyny umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, obowiązki stron. Pisemna regulacja tych aspektów pozwoli nam zminimalizować sytuacje konfliktowe.

Najem okazjonalny

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadziła instytucję najmu okazjonalnego. Może skorzystać z niej Wynajmujący – właściciel lokalu, który nie prowadzi działalności gospodarczej. Zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10.

Istotną cechą tej umowy jest wyższy poziom ochrony Wynajmującego. Zdarza się bowiem, że najemca nie reguluje opłat albo odmawia opuszczenia lokalu po ustaniu stosunku najmu. Do umowy najmu okazjonalnego Najemca musi załączyć określone w ustawie dokumenty. Pierwszy z nich to oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Najemca w tym dokumencie zobowiązuje się także do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Właściciel wskazanego lokalu powinien złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie przez Najemcę i osoby z nim zamieszkujące.

Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego Najemca odmawia opuszczenia lokalu, właściciel może zwrócić się do Sądu. Sąd nadaje klauzulę wykonalności do wskazanego powyżej aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu. Uzyskanie takiej klauzuli pozwala skierować sprawę do Komornika, który przeprowadzi eksmisję.

Najem instytucjonalny

Jest to rodzaj najmu także uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Od najmu okazjonalnego różni go jednak to, że jest skierowany do Wynajmujących będących przedsiębiorcami w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony.

Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego regulacje zabezpieczają Wynajmującego przed sytuacją gdy Najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu najmu. W przypadku tej umowy najemca również składa oświadczenie w formie aktu notarialnego w którym poddaje się egzekucji. Nie musi jednak wskazywać innego lokalu w którym może zamieszkać na wypadek eksmisji. Najemca składa oświadczenie, że przyjmuje do wiadomości iż w razie żądania opuszczenia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.

W przypadku odmowy opuszczenia lokalu przez Najemcę procedura jest bardzo podobna jak w najmie okazjonalnym. Wynajmujący może wystąpić do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Po jej uzyskaniu może złożyć wniosek do Komornika o uruchomienie procedury eksmisji.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

Jest to bardzo ciekawe rozwiązanie chociaż właściwie nie występujące w polskich realiach. Przedmiotem tej umowy jest lokal mieszkalny dla którego została założona księga wieczysta. Wynajmujący (właściciel lokalu) to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera zobowiązanie Najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Z kolei Wynajmujący zobowiązuje się do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Umowa zawierana jest na czas oznaczony.

Istotą tej umowy nabycie mieszkania przez Najemcę po spłacie jego wartości w ratach. Dlatego też, Najemca płaci nie tylko czynsz i opłaty za media ale także spłaca cenę mieszkania w ratach, których wysokość określa umowa.

Celem ochrony Wynajmującego przyjęto analogiczne rozwiązania jak w przypadku najmu instytucjonalnego. Najemca składa (w akcie notarialnym) oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu. W razie wystąpienia przez Wynajmującego z żądaniem opróżnienia lokalu, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego Najemcy nie przysługuje.

Umowa najmu – forma

Przepisy Kodeksu cywilnego regulujące najem nie zawierają wymogu szczególnej formy dla zawarcia umowy najmu. Tym samym umowa najmu może być również ustna, czego jednak nie rekomendujemy. Jeżeli umowa nie została zawarta w formie pisemnej to umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje konkretną formę dla najmu okazjonalnego, instytucjonalnego oraz instytucjonalnego z dojściem do własności. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które jest załączane do tej umowy wymaga formy aktu notarialnego. Właściciel zgłasza umowę najmu okazjonalnego do w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Podobne wymagania co do formy muszą zostać spełnione w przypadku najmu instytucjonalnego. Formy pisemnej pod rygorem nieważności wymaga zawarcie umowy najmu instytucjonalnego bez dojścia do własności. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wymaga dalej idącej formy – zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Dla zabezpieczenia własnych interesów i uniknięcia sporów co do treści umowy zalecamy skorzystanie z formy pisemnej. Dzięki temu możemy precyzyjnie wyznaczyć zakres praw i obowiązków. Oczywiście nie dotyczy to rodzajów najmu określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, instytucjonalnego oraz instytucjonalnego z dojściem do własności wymaga konkretnej formy określonej w ustawie.

Umowa najmu – zabezpieczenie

Wynajem mieszkania to dobry sposób na czerpanie pasywnego dochodu z tytułu czynszu. Niestety w tej działalności istnieją również elementy ryzyka. Najemca przestaje płacić czynsz i rozliczać się z mediów, odmawia opuszczenia mieszkania, zniszczenie wnętrza i wyposażenia mieszkania. To najczęstsze zagrożenia z którymi muszą mierzyć się właściciele wynajmujący lokal. Warto zminimalizować ryzyko już przy zawarciu umowy.

Przede wszystkim należy przygotować odpowiednią treść umowy, która w sposób jasny i precyzyjny reguluje prawa i obowiązki Najemcy. Kolejnym krokiem będzie wybór właściwej formy umowy. Najem okazjonalny lub instytucjonalny uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów stanowią dobre zabezpieczenie interesów Wynajmującego.

Na wypadek zaległości w czynszu, opłatach za media czy kosztów naprawy zniszczeń dokonanych przez Najemcę warto wprowadzić do umowy kaucje. Jest to określona suma pieniędzy pobierana przy zawarciu umowy. W przypadku powstania zaległości w zapłacie czynszu lub rozliczeniach mediów Wynajmujący może potrącić z kaucji swoje należności.

Zdarza się, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu Najemca odmawia dobrowolnego opuszczenia i zwrotu lokalu. W przypadku zwykłej umowy najmu właściciel chcący odzyskać swoje mieszkanie musi zainicjować długotrwałą sprawę o eksmisję. Umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego zakłada złożenie przez Najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu. Umożliwia to wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli na ten akt. Następnie z taką klauzulą można sprawę od razu skierować do komornika. Jest to znacznie szybszy proces niż przeprowadzenie przed sądem sprawy o eksmisję.

Oczywiście prawo zna również inne sposoby zabezpieczenia roszczeń. Jednak nie zawsze będą one adekwatne to specyfiki najmu lokalu mieszkalnego. Takie formy zabezpieczenia jak hipoteka, gwarancja bankowa czy weksel mogą odstraszyć potencjalnego kontrahenta choć oczywiście ich zastosowanie nie jest wykluczone.

Podatek od najmu

Wielu wynajmujących zwraca się do nas z zapytaniem: czy od dochodów z wynajmu należy odprowadzać podatek? Dla właściciela nieruchomości wynajem jest powszechną formą zarobku. Dochody uzyskane z czynszu za wynajem podlegają opodatkowaniu. Od pobranego czynszu należy odprowadzić podatek rozliczając się z urzędem skarbowym według określonych zasad.

Jeżeli jesteś wynajmującym lub najemcą i chcesz poszerzyć swoją wiedzę w zakresie najmu aby lepiej zabezpieczyć swoje interesy – skorzystaj z porady prawnej Adwokata. Kancelaria adwokacka świadczy usługi w zakresie:

– ocena umowy najmu pod kątem zgodności z prawem oraz zabezpieczenia interesów Klienta;
– przygotowanie umowy najmu, w tym umowy najmu okazjonalnego;
– weryfikacja stanu prawnego nieruchomości;
– dochodzenie roszczeń z tytułu zniszczenia mieszkania w czasie najmu;
– pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu zaległego czynszu.